En los últimos veinte años, la industria de los bienes inmuebles ha estado dominada por fondos de pensiones y empresas de seguros. El flujo creciente de efectivo y las bajas tasas de interés han alimentado el temor de que se forme una burbuja inmobiliaria.
Carlos Jaramillo / 11 de julio de 2019
Los actuales mercados de bienes raíces son, en todo el mundo, muy diferentes de los de la gran crisis financiera internacional de la década pasada. El endeudamiento es menor, la regulación de hipotecas es más estricta y la construcción especulativa es más modesta.
Una enorme afluencia de capital institucional, que busca mayor rendimiento, ha entrado en el sector inmobiliario como resultado de la inyección de dinero barato producto de la expansión cuantitativa (quantitative easing). Como las tasas de interés se mantendrán a la baja por mucho más tiempo de lo que se pensaba probablemente hace un año, la búsqueda de rendimiento continuará. Pero ese flujo de efectivo ha alimentado el temor de que se forme una burbuja inmobiliaria.
Durante la segunda mitad del siglo XX la industria de los bienes inmuebles estaba liderada, en los países desarrollados, por individuos carismáticos con una gran capacidad de convocatoria de grupos privados que compraban participaciones en sus aventuras de negocios. En los últimos veinte años, estos han sido sustituidos por fondos de pensiones y empresas de seguros que contratan a bancos de inversión para que administren sus carteras.
El negocio inmobiliario también ha atraído recursos de los participantes en los mercados privados de deuda, formados con el aporte de inversionistas que quieren prestar directamente a empresas y llenar vacíos de intermediación financiera no cubiertos por los grandes bancos estadounidenses luego de la crisis financiera. Este dinero tiende a financiar viviendas multifamiliares de alto precio, en lugares tan variados como Manhattan o los suburbios de Miami. Inversionistas venezolanos en el sur de la Florida han comenzado a usar estos vehículos de inversión como sustitutos de los bonos de alto rendimiento que emitían PDVSA y la República Bolivariana de Venezuela.
En un mundo de lento crecimiento los fondos soberanos y los fideicomisos de grandes universidades, como Harvard, también han incursionado de manera decidida en este sector de actividad con la adquisición de inmuebles emblemáticos, atraídos principalmente por la capacidad de estos activos de preservar su valor en el tiempo. La empresa Real Capital Analytics calcula que los precios de las edificaciones en las principales capitales internacionales han aumentado, en promedio, 45 por ciento desde el pico anterior que se produjo en 2007. Pero el dinero sigue fluyendo al sector, porque durante los primeros tres meses de 2019 se recaudaron 342.000 millones de dólares que se destinarán a inversiones directas y a la compra de títulos hipotecarios.
No todos los segmentos del mundo inmobiliario se comportan de la misma manera. Los precios de las oficinas en Nueva York y Chicago se han mantenido relativamente fuertes en los últimos años, en comparación con sus homólogos londinenses y con las viviendas de la Gran Londres que han caído catorce por ciento, en promedio, desde 2014.
Con la transformación de las fuentes de financiamiento del sector inmobiliario surgen también nuevos retos para los organismos reguladores del sistema financiero. Los actores mencionados no son en su mayoría organizaciones sujetas a su supervisión, pero las interrelaciones de actores regulados y no regulados son tan profundas que solo en momentos de gran tensión financiera se alcanza a medir su intensidad. El estallido de la próxima burbuja inmobiliaria siempre tendrá cosas que enseñar.
Carlos Jaramillo, director académico del IESA.
