El arrendamiento de vivienda responde a necesidades de amplios sectores sociales: inquilinos y propietarios de edificaciones residenciales. Los países han desarrollado formas de control con tendencias pendulares —de la protección de los arrendatarios a la protección de los arrendadores— en busca de un difícil punto de equilibrio.

La meta de tener vivienda propia va más allá de razones estrictamente económicas, pero ese sueño no es viable o deseable para todos.[1] Ahora bien, el disfrute de una vivienda sin tener su propiedad, mediante la figura del alquiler, pone en singulares relaciones jurídicas y económicas a propietarios e inquilinos, con variantes en distintos tiempos y lugares.

Una fracción significativa de la población mundial requiere residencias en alquiler; por ejemplo, en la Unión Europea esa fracción se encuentra en el orden del treinta por ciento.[2] En América Latina, ante las dificultades para adquirir casa propia, el porcentaje de población en inquilinato está en crecimiento.[3] Adicionalmente, en tiempos recientes han cobrado interés dos aspectos relacionados: 1) el alquiler por cortos períodos asociado a los flujos turísticos y 2) la prevención y el control de la ocupación o invasión de inmuebles vacíos.

La figura del inquilinato, casi tan antigua como la propiedad inmobiliaria

El alquiler de vivienda ha sido una forma común de habitar, al menos desde la antigua Roma, donde las llamadas «ínsulas» (insulae) —edificios multifamiliares de varios pisos— permitían albergar una cantidad considerable de familias de escasos recursos, con frecuencia hacinadas en edificaciones inestables. Como expresara el historiador Lewis Mumford, la mayor parte de la población romana «vivía en unas cuarenta y seis mil casas de alquiler, que debían dar cabida, como promedio, a cerca de doscientas personas cada una de ellas […] siendo los edificios más congestionados e insalubres con que haya contado la Europa occidental hasta el siglo XVI».[4]

A partir del siglo XIX, la construcción de inmuebles de mejor calidad técnica y sanitaria destinados al alquiler se hizo un objetivo global, siempre difícil de alcanzar. En las metrópolis emergentes aparecieron bloques de varios niveles, como los surgidos en las reformas parisinas de mediados de siglo. Allí la población se estratificaba y, salvo la servidumbre y los comercios en la planta baja, la capacidad adquisitiva decrecía a medida que se iba a los pisos superiores, hasta llegar a las pequeñas buhardillas en el tope, como muestran los grabados de la época. Esta distribución se mantuvo hasta la aparición del ascensor, que permitió el emplazamiento de viviendas de distintas características en todos los niveles, rematando con los pent-houses, antítesis de los minúsculos áticos de antaño.

Con el aumento de la población urbana y, con ello, del inquilinato, desde el siglo XX se fortaleció la intervención de los gobiernos. A veces favorecían a los propietarios y otras a los inquilinos, sin llegar a puntos medios en muchos casos.

Distintos modelos, distintos resultados

Los esquemas de mínima intervención en el control de alquileres han prevalecido en economías de corte liberal, como la de Estados Unidos, renuente a intervención federal salvo en situaciones de guerra, recesión o desastres naturales. En cambio, en Europa han sido más proclives a la supervisión pública, entendiendo al arrendatario como el débil jurídico de la relación contractual, con fijación de tasas de alquiler que se remontan a las primeras décadas del siglo XX.

Si bien hay diferencias entre los distintos países, son comunes las decisiones impulsadas por crisis de mercado, cambios de los valores inmobiliarios y elevación de índices de morosidad. A ello se suma una serie de particularidades asociadas a los flujos turísticos, con demanda de estancias temporales, la consiguiente reducción de la oferta en alquiler de larga duración y sus efectos en los precios y la calidad de vida de los residentes.

En España, por ejemplo, se pasó de un sistema de protección a los arrendatarios en la posguerra a uno de liberalización de los contratos de alquiler en 1985. Posteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 llevó a un diseño más estricto y, en el nuevo siglo, la Ley de Viviendas del año 2023 estableció controles de los cánones de arrendamiento en algunas zonas y una mayor complicación en la ejecución de los desahucios. Más recientemente, en enero de 2026 se anunció una política de incentivos del impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF) para los propietarios que no aumentasen los alquileres, ante la prevista «escalada de precios tras la expiración de unos 630.000 contratos que fueron protegidos contra subidas durante la pandemia».[5]

En América Latina se presentan situaciones similares de intervención gubernamental que se remontan al menos hasta mediados del siglo XX. Argentina decretó el control de los cánones de arrendamiento en 1943, que se revirtió en la década de 1970. En el año 2020 se aprobó la Ley de Regulación de Alquileres, para ser eliminada en 2023. Por su parte, la República Dominicana adoptó en 1959 el control de alquileres y las limitaciones al desahucio, que se han mantenido en el tiempo, con modificaciones por una nueva Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucio en 2025.

En Venezuela, una reducción del alto grado de vacancia permitiría poner en valor ese inventario, mejorar las condiciones de sectores vulnerables de la sociedad y producir ingresos para los propietarios.

Esta mirada general evidencia el movimiento pendular entre la desregulación y el establecimiento de controles de los arrendamientos y procesos de desocupación de los inmuebles residenciales.

Las okupaciones: legislaciones y actuaciones «en pleno desarrollo»

A las oscilaciones del mercado de alquileres se suma el crecimiento de la ocupación irregular de inmuebles, designada con el término «okupa», aceptado por la Real Academia de la Lengua para denotar una persona o movimiento que propugna la ocupación de viviendas o locales deshabitados. La idea se ha extendido al neologismo «inqui-okupa» para categorizar la permanencia de arrendatarios luego de vencidos los contratos o de largos períodos de cese de pagos.

El fenómeno de la «okupación» ha alcanzado una magnitud que puede constatarse en el surgimiento de empresas para facilitar los procesos de desalojo, con publicidad de sistemas de alarmas e información para que las autoridades puedan activarse de forma inmediata, y en las transformaciones jurídicas para penalizar estas actividades. En Italia, con decretos y leyes en 2024 y 2025, la ocupación arbitraria de un inmueble se castiga con penas de prisión de hasta siete años para los infractores y con procedimientos de desalojo inmediato si son viviendas habituales de sus propietarios.[6]

Portugal no se ha quedado atrás. Luego de establecer una decidida política inmobiliaria en 2023 con limitaciones a las estancias cortas y alquileres forzosos de viviendas desocupadas con el Estado como mediador, un par de años más tarde, en noviembre de 2025, se modificó el Código Penal, para incluir el castigo a la okupación, con endurecimiento de las sanciones, que incluyen multas, prisión de entre dos y cuatro años y restitución inmediata de los inmuebles a los propietarios, sin esperar sentencias firmes de los tribunales.[7]

El caso venezolano: regulaciones en el mercado de alquileres de vivienda

De manera similar a lo ocurrido internacionalmente, desde mediados del siglo XX el Estado venezolano ha consagrado constitucionalmente de manera simultánea los derechos de propiedad y de acceso a una vivienda adecuada. Para ello ha realizado una serie de intervenciones en materia inquilinaria con miras a garantizar el acceso a la vivienda de distintos grupos sociales, con variaciones en cuanto a la relación entre arrendadores y arrendatarios, y el papel desempeñado por el sector público.

Distintos voceros de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela han planteado que la legislación vigente no promueve el desarrollo inmobiliario, paraliza la justicia inquilinaria y resta oportunidades a las familias jóvenes y los migrantes internos en el país.

En la década de 1980 se advertía que «de todas las experiencias intervencionistas del Estado venezolano, la que aparece en uno de los primeros términos es la que ha operado en el sector vivienda, concretamente en lo que respecta a la fijación del canon de arrendamiento».[8] Desde 1939, durante la Segunda Guerra Mundial, se establecieron decretos y resoluciones para la fijación de los precios de los alquileres, junto con el abastecimiento de otros bienes por la emergencia bélica, seguidos por normas para el desalojo de viviendas en 1947.

Poco más de una década más tarde, apareció la Ley de Regulación de Alquileres de agosto de 1960, reglamentada en febrero de 1972 y reformada en enero de 1987. La Ley de 1960, con las modificaciones de rigor, se mantuvo en vigencia durante el resto del siglo, hasta la aparición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de diciembre de 1999 que, entre otros aspectos, estableció porcentajes de rentabilidad anual al propietario que oscilaban entre el 6 y el 9 por ciento según el valor del inmueble.

En el nuevo siglo, a partir del año 2003 aparecieron decretos de congelación de cánones de arrendamiento que se mantuvieron vigentes por varios años. En noviembre de 2011 se promulgó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, precedida por la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de mayo de ese año. Con la nueva legislación se creó la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda como principal organismo administrativo.

Para algunos estudiosos, estos instrumentos significaron retrocesos con respecto a la Ley de 1999, en materia de cánones de arrendamiento, ahora entre el 3 y el 5 por ciento del valor calculado del inmueble según el tipo de arrendador. Además, otorgan mayor competencia a los órganos administrativos, con un reducido acceso a la vía judicial, lo que ocasiona desequilibrios en derechos y obligaciones contractuales a favor del inquilino y, en comparación con otras naciones, «aleja considerablemente a Venezuela del camino trazado por las normas de alquiler vigentes en Iberoamérica, e incluso en países europeos».[9]

La experiencia nacional e internacional muestra una continua oscilación entre la liberalización y el control de los alquileres, con mayor o menor limitación de las desocupaciones de los inquilinos.

Distintos voceros de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela han planteado que la legislación vigente no promueve el desarrollo inmobiliario, paraliza la justicia inquilinaria y resta oportunidades a las familias jóvenes y los migrantes internos en el país.[10] Pablo González Travieso, presidente de esa Cámara, ha insistido en «la necesidad de modificar la Ley de Arrendamientos, con el objetivo de proteger tanto a inquilinos como a propietarios y fomentar una mayor oferta de viviendas en alquiler».[11]

La búsqueda de equilibrios

El inventario inmobiliario residencial constituye un valioso activo social. En Venezuela, una reducción del alto grado de vacancia permitiría poner en valor ese inventario, mejorar las condiciones de sectores vulnerables de la sociedad y producir ingresos para los propietarios. La gestión de ese inventario por profesionales calificados, agrupados en gremios y cámaras inmobiliarias, permitiría crear fuentes de trabajo y desarrollar actuaciones jurídica y económicamente atinadas.

La experiencia nacional e internacional muestra una continua oscilación entre la liberalización y el control de los alquileres, con mayor o menor limitación de las desocupaciones de los inquilinos. El exceso de control pudiera convertirse en un círculo vicioso que reduzca la oferta y acentúe la inseguridad jurídica, tanto para propietarios como para inquilinos.

Es necesario, con los distintos actores en mente, revisar en profundidad la legislación vigente, siguiendo el ejemplo de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial del año 2014, con miras a unificar la legislación inquilinaria. La práctica ha mostrado que, en general, los incentivos y estímulos logran mejores resultados que los controles y las penalizaciones en la conciliación de intereses, la relación de arrendamiento, la estabilidad del inquilino y la seguridad del propietario.

Lorenzo González Casas, profesor del Departamento de Planificación Urbana de la Universidad Simón Bolívar.

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Notas

[1] González Casas, L. (2024, 15 de abril). La casa: Entre el cobijo y la inversión. Debates IESA. https://www.debatesiesa.com/la-casa-entre-el-cobijo-y-la-inversion/.

[2] Observatorio del Alquiler (2024). El alquiler en España en el contexto europeo. https://observatoriodelalquiler.org/el-alquiler-en-espana-en-el-contexto-europeo/.

[3] Dannemann, V. (2024, 1 de julio). Cada vez hay más arrendatarios en América Latina. Deutsche Welle. https://www.dw.com/es/cada-vez-menos-casa-propia-y-m%C3%A1s-alquiler-en-am%C3%A9rica-latina/a-69528626.

[4] Mumford, L. (1966). La ciudad en la historia. Ediciones Infinito (pp. 371 y 373).

[5] Müller, J. (2026, 15 de enero). El partido de Boyer. ABC. https://www.abc.es/economia/john-muller-partido-boyer-20260115043002-nt_amp.html.

[6] Di Stefano, F. (2025, 15 de enero). Italia endurece las penas contra la okupación de viviendas con hasta 7 años de cárcel. Idealista. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2025/06/05/847995-italia-endurece-las-penas-contra-la-okupacion-de-viviendas-con-hasta-7-anos-de.

[7] Sánchez de la Cruz, D. (2025, 4 de diciembre). Así refuerzan Portugal e Italia sus leyes contra la okupación mientras España la sigue tolerando. Libertad digital. https://www.libertaddigital.com/libremercado/2025-12-04/asi-refuerzan-portugal-e-italia-sus-leyes-contra-la-okupacion-mientras-espana-la-sigue-tolerando-7328676/.

[8] Salomón de Padrón, M. (1982). La evolución legislativa de la intervención del Estado en el sector vivienda. Archivo de Derecho Público y Ciencias de la Administración, vol. 5. Derecho Urbanístico. Instituto de Derecho Público, Universidad Central de Venezuela (p. 160). https://www.derechoadministrativoucv.com.ve/wp-content/uploads/2020/05/ADPCA-05-12.pdf.

[9] Lehmann González, A. J. (2016). La legislación arrendaticia de vivienda y su incidencia en el derecho de propiedad. Universidad Católica Andrés Bello (p. 106).

[10] Unión Radio Noticias (2024, 20 de junio). Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos || Roberto Orta Martínez en A Tiempo [Video]. YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=VXNGvaWf2tM.

[11] Pineda, M. E. (2026, 16 de enero). Sector inmobiliario: Ley de arrendamiento necesita modificarse para incentivar la compra y venta de inmuebles. Fedecámaras Radio. https://fedecamarasradio.com/sector-inmobiliario-ley-de-arrendamiento-necesita-modificarse-para-incentivar-la-compra-y-venta-de-inmuebles/.