El valor de los inmuebles de oficina en Nueva York ha disminuido en 500.000 millones de dólares, como consecuencia de la pandemia y la adopción del trabajo remoto.
En los últimos dos años, a medida que se ha extendido el trabajo remoto, en Nueva York se han experimentado grandes cambios en los ingresos por alquileres, la ocupación de las oficinas y la renovación de los contratos de arrendamiento y su duración. La pandemia ha tenido un importante efecto en los flujos de caja presentes y futuros de los edificios de oficinas, lo que a su vez afecta no solo la rentabilidad del mercado inmobiliario, sino también los ingresos de las municipalidades donde se localizan estas estructuras y los balances de los bancos que otorgaron las hipotecas con las cuales se financiaron las compras de esos activos.
Son los resultados de «El trabajo remoto y el apocalipsis del sector inmobiliario», publicado en junio de 2022 por los profesores Gupta, Mittal y van Nieuwerburgh, en el que analizan el desempeño de los precios de los inmuebles de oficina en Nueva York como consecuencia del cambio de uso de los espacios a raíz de la pandemia.
La participación de los impuestos inmobiliarios en el presupuesto de Nueva York fue del 53 por ciento en el año 2020, el 24 por ciento del cual provenía de impuestos a la propiedad comercial y de oficinas. Para cubrir el déficit será necesario aumentar otros tipos de impuestos y recortar el gasto público, medidas que merman el atractivo de la ciudad como lugar de residencia y trabajo. Las tasas de ocupación de los inmuebles de oficina en Nueva York (el mercado inmobiliario comercial más grande del país), pasaron de un 95 por ciento en febrero de 2020 a diez por ciento en marzo de 2020, y se recuperó a niveles del cincuenta por ciento para mayo de 2022.
El profesor Gupta y sus colaboradores recalcularon los flujos de caja del sector y las tasas de descuento utilizadas para valorar estos inmuebles en un nuevo contexto de negocios. Sus cálculos, usando como punto de partida el año 2019, señalan una caída del 32 por ciento del valor de estos activos en el año 2020 y del 28 por ciento en el largo plazo, lo que representa, en el segundo caso, una pérdida del orden de los 500.000 millones de dólares.
Estos cálculos no recogen en su totalidad el hecho de que cerca del ochenta por ciento del inventario de oficinas existente es propiedad de instituciones que no cotizan en bolsa. Por lo tanto, algunas transacciones que podrían mejorar la calidad de los cálculos no están disponibles. Sin embargo, el modelo desarrollado por los autores funciona muy bien para el segmento de Real Estate Investment Trust, que son fondos de inversión inmobiliaria de oferta pública.
Como ocurre en todos los acontecimientos económicos, la destrucción de valor no se distribuye homogéneamente entre todos los tipos de edificaciones de este sector de actividad. Los inmuebles de mayor calidad, adaptados para cubrir regulaciones ambientales y ofrecer comodidades adicionales que estimulan a los empleados a trabajar en modo presencial, han sufrido mínimos descuentos en sus precios y en algunos casos hasta incrementos.
El futuro de muchos inmuebles, que no tiene sentido económico repotenciarlos, será transformarse en viviendas, lo que pudiese abrir una oportunidad para crear un parque habitacional a precios más asequibles para grupos familiares que puedan adaptar su ritmo de vida a una zona de alta densidad urbana. De esta manera se lograría una importante meta de las grandes metrópolis del primer mundo: promover la diversidad poblacional con una oferta variada de mano de obra que redundará en mayor calidad de vida para toda la población.
Carlos Jaramillo, director académico del IESA.
Este artículo se publica en alianza con Arca Análisis Económico.
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