El impacto negativo del vaciamiento de las ciudades aumenta en los lugares de valor patrimonial, debido a una rigidez asociada a los aspectos normativos y la escasez de incentivos económicos. Los incentivos, sumados a razones históricas y estéticas, contribuyen a potenciar el valor de los bienes y su rehabilitación.

Lorenzo González Casas / 22 de marzo de 2021

En los últimos años se ha podido sentir el impacto del vaciamiento inmobiliario en Venezuela, que trae ecos de aquel drástico abandono urbano, el desabitato de Roma, ocurrido a la caída del Imperio romano. Este proceso de desocupación, denominado «osteoporosis urbana», ha venido acompañado por la caída de precios inmobiliarios en medio de una crisis sistémica. Las ciudades vaciadas poseen activos de gran valor que pudieran ser claves para una futura recuperación del país ante la inminencia de años, si no lustros, de penurias financieras.

De especial atención es el caso de la desocupación de lugares patrimoniales, cuya fragilidad se entronca con las limitaciones jurídicas de actuación en ellos. En no pocos casos, la normativa vigente promueve el congelamiento tanto de centros tradicionales como de sectores desarrollados en el siglo XX.

El pensamiento económico y el patrimonial parecieran operar en esferas distintas. Una noticia reciente de este tipo de desencuentros entre la conservación y las finanzas se refiere a un plan para la demolición de 14 de las 18 residencias de estudiantes del Instituto Indio de Gerencia de Ahmedabad (IIMA), afectadas por el paso del tiempo, nuevas demandas de espacio y el deterioro causado por un sismo en el año 2001. Este conjunto, compuesto por el centro de estudios y las residencias, es una obra esencial de Louis Kahn, uno de los más influyentes arquitectos del siglo XX. Kahn elaboró a partir de 1962 el plan maestro del campus del IIMA con apoyo del arquitecto indio B. V. Doshi, quien recibiera en 2018 el premio Pritzker, considerado el premio Nobel de Arquitectura. Si bien la prestigiosa escuela, creada en 1961 con apoyo de la Escuela de Negocios de la Universidad Harvard, recibió en 2017 el estatus de Instituto de Importancia Nacional, ese valor estratégico no parece permear su planta física, ahora con su integridad en riesgo. Ese evento ha movilizado a gran cantidad de personalidades en el mundo entero para detener la destrucción de estas muestras de la excepcionalidad, tanto académica como arquitectónica, de la institución (Shaw, 2020).

Valor afectivo y valorización económica

Existe una diferencia entre valorar histórica o estéticamente un patrimonio y hacerlo en la dimensión económica. Si alguien recibe como donativo o herencia una edificación considerada patrimonial, estará recibiendo un objeto singular, pero también un bien de capital que posee determinado valor en libros y un flujo de caja asociado a los ingresos y egresos de su operación. Si el uso del inmueble es muy limitado o reducido, el terreno suele valer más que las bienhechurías y el flujo de caja tiende a ser negativo, con lo cual se dan las condiciones para su abandono y deterioro. Para contrarrestar su destrucción, es necesario incorporar estímulos impositivos y crediticios, así como dotaciones generadoras de renta, llamadas endowments en inglés y waqfs en la ley islámica, destinadas a fines caritativos y al cuidado y mantenimiento de instituciones, como se pensaba con respecto a la zona rental de la Universidad Central en la plaza Venezuela, por mencionar un ejemplo nacional.

La conservación y puesta en valor del patrimonio —que aparece tempranamente en las Normas de Quito, del año 1967, un informe promovido por el Consejo Internacional de Monumentos y Sitios— posee en sí misma ventajas económicas. Ello incluye aspectos de sostenibilidad ambiental y eficiencia energética, creación de empleo en construcción, generación de ingresos mediante actividades turísticas y comerciales, incremento de valores inmobiliarios y mejoramiento de las condiciones generales de habitabilidad (Gilderbloom, Hanka y Ambrosius, 2009). Es un uso más eficiente tanto de la infraestructura existente como de un acervo inmobiliario cuyos costos de producción han sido considerables.

Regeneraciones urbanas

La conservación de los bienes patrimoniales tiene amplias consecuencias económicas y financieras, tanto para sus propietarios como para la sociedad en su conjunto. No en balde se habla de la preservación como una de las más vitales y exitosas herramientas de relanzamiento económico de ciudades y vecindarios (Gratz, 1994: i). Así lo demuestran actuaciones en distintos tiempos y geografías, con antecedentes, al menos desde la Edad Media, en la obra de recuperación realizada por el papa Gregorio I en Roma durante el siglo VI de la gigantesca trama urbana vaciada. Más recientemente dos experiencias, colocadas en marcos ideológicos distintos, resultan ilustrativas: la de la ciudad de Bolonia y la del estado de Nueva York.

Bolonia, una ciudad de la región italiana Emilia Romagna, emplazada sobre una antigua colonia romana, sufrió después de la Segunda Guerra Mundial el abandono de una parte sustancial de su parque de viviendas. La falta de higiene y el peligro de derrumbe de edificios eran problemas cotidianos. Allí, luego de un detallado estudio de la trama urbana y los tipos arquitectónicos, la administración local, con mayoría del Partido Comunista durante más de cinco décadas, tomó entre sus principales banderas la protección patrimonial del centro histórico, mediante un programa de vivienda pública, transporte y servicios. La primera versión del plan establecía la expropiación en masa de los inmuebles. Pero, ante posibles apelaciones y la firme oposición de numerosos comerciantes, artesanos, pequeños propietarios y otros partidos políticos, se llegó a una fórmula de compromiso que mantenía la propiedad privada del suelo. El programa municipal incluyó tanto la asistencia técnica como el reembolso del valor del edificio o de la parte que iba a ser demolida y el pago de hasta el ciento por ciento de la renovación a los propietarios, según sus ingresos; se establecía además un complejo sistema de políticas de protección tanto para el dueño, en caso de habitar la edificación, como para sus inquilinos (Bandarin, 1981).

Ese modelo, al menos en sus aspectos formales y tipológicos, se ha convertido en un método usual en estudios de conservación urbana. Entretanto, el casco histórico y la periferia urbana de Bolonia muestran claras mejorías, mediante el reciclaje de industrias abandonadas, la creación de nuevos sistemas de movilidad y el reforzamiento del carácter musical, educativo y universitario de la ciudad, nombrada Capital Europea de Cultura en 2000 e incorporada a la Lista del Patrimonio Mundial de la Unesco en 2006. No obstante, la población residente en el centro histórico ha ido en descenso, de unos 113.000 en 1955 a unos 50.000 en la actualidad, por fuerzas que escapan al control local.

Este aspecto de la despoblación y el abandono de las ciudades, en especial de sus cascos tradicionales, ha sido objeto de atención en Estados Unidos. El fenómeno ha creado escenarios urbanos cuyas definiciones parecen de obras de ficción: los pueblos fantasmas o las llamadas casas zombie. En alusión a este último término, en el estado de Nueva York ha surgido una política de revitalización de vecindarios con apoyo a nuevos residentes, para la adquisición y la renovación de propiedades abandonadas y para ayudar a propietarios actuales con ingresos bajos o medios a realizar las reparaciones y ajustes necesarios. Entre las comunidades objeto del programa se encuentra la ciudad de Troy, en la que se han realizado también obras de mejoramiento del casco central y revitalización del frente al río Hudson, con la dinamización de las actividades comerciales y los atractivos culturales (New York State, 2016).

Un factor común de las iniciativas de Bolonia y el estado de Nueva York es la actitud proactiva de las administraciones locales y regionales. No se contentan con declarar el valor patrimonial, sino que delimitan sectores urbanos en cuyo interior se ofrece apoyo técnico e incentivos financieros para la conservación y optimización de la planta construida.

Riesgos del éxito: entre la ruina y la gentrificación

El éxito de estos programas tiene siempre el riesgo de la sobreutilización de los bienes por el turismo de masas o eso que se ha llamado «gentrificación» (palabra derivada del inglés gentrification), o «elitización residencial», que consiste en la sustitución de sectores de menores ingresos por otros con mayor poder adquisitivo. En oportunidades, ese desplazamiento se produce por acción gubernamental de expropiaciones para renovación urbana y reasignación del espacio a otros particulares, como ocurriera en Caracas en El Silencio, la avenida Urdaneta y, más recientemente, en la plaza El Venezolano (San Jacinto).

Hay un fenómeno que no ha sido tan estudiado: el cambio socioeconómico de los habitantes de la comunidad, una suerte de autogentrificación. Ello ocurre cuando los ocupantes de los inmuebles o sus descendientes mejoran su situación significativamente, lo cual impone nuevas demandas a los conjuntos edificados. Es el caso bastante frecuente de las actuaciones de consolidación de edificaciones en barrios informales, con procesos de ampliación y mejora a lo largo de los años.

Algo muy similar ocurre en sectores planificados. Por ejemplo, el arquitecto Álvaro Siza, quien recibiera también el premio Pritzker en 1992, proyectó en la década de 1970 un conocido conjunto de 1.200 viviendas llamado La Malagueira en las afueras de Évora, antigua colonia romana al este de Lisboa. Con el paso del tiempo, muchas familias de La Malagueira incrementaron sus ingresos y, como era de esperar en una era de motorización, el número de vehículos particulares, no previsto originalmente, creció desmesuradamente. Fue necesario tomar medidas para proveer aparcamiento, lo que ha variado sustancialmente la fisonomía del lugar (The Architectural Review, 2015).

La dinámica urbana advierte sobre lo complejo y a la vez interesante del ajuste de las viejas estructuras a nuevas demandas. Por eso, la actividad de conservación está usualmente marcada por el verbo «defender», que posee la connotación de hacer frente a amenazas, tanto de la acción corrosiva de los elementos como de la evolución de la sociedad. Esa «defensa» pudiera llegar a ser tan nociva para el patrimonio como una intensa especulación inmobiliaria.

Declaratorias de brocha gorda

A medida que más y más inmuebles se incorporan a los censos e inventarios patrimoniales, el problema de la conservación se torna más complicado, en especial cuando no se posee una política de incentivos. Por ejemplo, en el Municipio Chacao el censo elaborado por el Instituto del Patrimonio Cultural a principios del siglo XXI (IPC, 2005) incluyó una cantidad de sectores que ocupan bastante más de la mitad del municipio, a los que se suman más de noventa conjuntos, edificaciones y espacios públicos singulares. No se sabe qué tipo de políticas públicas existe para fomentar la conservación de tan extensa superficie, más allá de someter cualquier modificación de los inmuebles a la consideración del Instituto y la penalización por llevar a cabo obras sin autorización.

Municipio Chacao: lugares incluidos en el Censo Patrimonial del Instituto del Patrimonio Cultural

Fuente: Instituto del Patrimonio Cultural (2005) y elaboración de plano por Orlando Marín Castañeda y Lorenzo González Casas.

Un caso venezolano hace patente que el reconocimiento del patrimonio no es suficiente si no viene asociado con inversiones y políticas de estímulo para su conservación: la ciudad de Santa Ana de Coro y su puerto de La Vela, cuya inclusión en la prestigiosa Lista del Patrimonio Mundial de la Unesco data del año 1993. Poco más de una década más tarde, desde 2005, la ciudad se encuentra en otra lista menos honrosa, la de Patrimonio en Peligro, elaborada también por la Unesco.

La lógica económica del patrimonio cultural

La reutilización y el reciclaje de edificaciones comienzan a ser más la norma que la excepción en el mundo inmobiliario; en especial, a medida que el tamaño poblacional tiende a estabilizarse e incluso a disminuir. Como expresara el arquitecto Moisés Puente: «En las sociedades occidentales ya no es necesario construir más, valdría con rehabilitar lo que está construido y está vacío» (Torrijos, 2020).

La establecida práctica de la restauración de monumentos, con su notable desarrollo de teorías y técnicas, puede ampliarse para alcanzar edificaciones de menor relevancia, de manera de reutilizarlas y adaptarlas a usos y demografías cambiantes. Todo ello implica cambios de mentalidad; sobre todo, reconciliar la conservación patrimonial y el desarrollo urbano.

La rehabilitación incluye tanto conjuntos de viviendas como edificaciones singulares cuya finalidad original ha desaparecido. Buenos ejemplos son las reconversiones de la antigua línea de tren High Line en Nueva York y El Matadero de Madrid, convertidos en imanes de visitantes y agentes de recuperación social y económica de sectores deprimidos, así como en oportunidades para desarrollar el talento arquitectónico y empresarial.

Con respecto a los temas del valor cultural y la economía del patrimonio son pertinentes las palabras del economista John Kenneth Galbraith, embajador de Estados Unidos en India al momento de la creación del IIMA: «Los conservacionistas son las únicas personas en el mundo a quienes los hechos siempre les dan la razón» (Rypkema, 2005). Ojalá que eso se cumpla también en Venezuela.

Lorenzo González Casas, arquitecto y urbanista, profesor de la Universidad Simón Bolívar.

Referencias

• Bandarin, F. (1981). The Bologna experience: Planning and historic renovation in a communist city. En D. Appleyard (Ed.), The conservation of european cities (178-202). The MIT Press.
• Gilderbloom, J. I., Hanka, M. J. y Ambrosius, J. D. (2009). Historic preservation’s impact on job creation, property values, and environmental sustainability. Journal of Urbanism, 2(2), 83-101.
• Gratz, R. B. (1994). The living city: how America’s cities are being revitalized by thinking small in a big way. National Trust for Historic Preservation.
• Instituto del Patrimonio Cultural (2005). Catálogo del patrimonio cultural venezolano 2004-2005. Municipio Chacao. Instituto del Patrimonio Cultural.
• New York State (2016). Governor Cuomo announces $100 million available to combat “zombie properties”, expand homeownership opportunities, and renovate homes. New York State. https://www.governor.ny.gov/news/governor-cuomo-announces-100-million-available-combat-zombie-properties-expand-homeownership
• Rypkema, D. (2005). The economics of historic preservation: A community leader’s guide. National Trust for Historic Preservation.
• Shaw, M. (2020, 31 de diciembre). Louis Kahn-designed dorms in India may be eazed. The New York Times. https://www.nytimes.com/2020/12/31/arts/design/louis-kahn-buildings-raze.html
• The Architectural Review (2015, 26 de enero). Portugal’s communist housing estate by Álvaro Siza (Video). https://www.youtube.com/watch?v=YegwKbX06MI
• Torrijos, P. (2020, 14 de noviembre). Moisés Puente: «La crítica de arquitectura ha dejado de hacer crítica, parece que huyen del tema». El País. https://elpais.com/icon-design/arquitectura/2020-11-14/moises-puente-la-critica-de-arquitectura-ha-dejado-de-hacer-critica-parece-que-estan-huyendo-del-tema.html