El pico del mercado inmobiliario chino

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Dos economistas sostienen que, aun antes de la pandemia, el auge inmobiliario chino había ocasionado una desalineación profunda de los precios de las viviendas y un desequilibrio entre la oferta y la demanda en algunas regiones del país, por lo que un ajuste de precios en este mercado es no solo necesario, sino también inevitable.

Carlos Jaramillo / 4 de noviembre de 2021


 

Los economistas Kenneth Rogoff y Yuanchen Yang, de las universidades Harvard y Tsinghua, respectivamente, publicaron un trabajo en agosto de 2020 titulado «Peak China housing» (National Bureau of Economic Research). Los autores sostienen que, aun antes del impacto de la covid-19, el auge inmobiliario —uno de los motores principales del crecimiento de la economía china durante décadas— había ocasionado una profunda desalineación de los precios de las viviendas y un desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario en algunas regiones del país. Por lo tanto, un ajuste de precios en este mercado es no solo necesario, sino también inevitable.

Este trabajo, cuya primera versión se publicó casi un año antes de la crisis del desarrollador inmobiliario Evergrande, reveló un exceso de oferta inmobiliaria a partir de un análisis interregional de oferta y demanda. Los autores encontraron que este sector de actividad tenía un tamaño superior al previamente calculado: representaba 29 por ciento del producto interno bruto (PIB).

Cuando estalló la crisis financiera de Evergrande una pregunta flotaba en el ambiente: ¿era este un hecho aislado o la punta de un iceberg que afectaba a todo el sector inmobiliario? Un análisis insumo-producto basado en nuevos datos mostró que una caída del sector vivienda y de sus actividades relacionadas del veinte por ciento debido a un impacto económico ocasionaría una caída de diez por ciento del PIB, sin contar con una onda expansiva en el sector bancario o el papel de los inmuebles como colaterales.

Las autoridades chinas no desconocen los problemas del sector inmobiliario. Los datos analizados por Rogoff y Yang están también disponibles para las autoridades económicas del país asiático, que poseen los recursos técnicos para supervisar el sistema económico e incorporar a sus análisis el impacto de la desalineación entre oferta y demanda.

El procesamiento de tales datos muestra que, entre 2013 y 2018, las inversiones inmobiliarias crecieron en un treinta por ciento, mientras que el apalancamiento financiero de los hogares pasó de 33 a 60 por ciento del total de sus haberes. Además, comparaciones de bases de datos inmobiliarios chinos con sus equivalentes de otros mercados internacionales sugieren que podría estar desarrollándose una burbuja inmobiliaria.

Durante años la población china ha reportado altas tasas de ahorro canalizadas en buena medida hacia el mercado inmobiliario. Alguien podría preguntar: ¿por qué los chinos ahorran tanto? La política del hijo único, implantada por el gobierno chino en 1979 y eliminada en 2015, es la causa tanto de la reducción del crecimiento de la población como de la economía.

Debido a la reducción de la tasa de la natalidad, los chinos no cuentan con un número suficiente de hijos que los mantengan en la vejez, por lo que sustituyen ese apoyo económico futuro con un mayor esfuerzo de ahorro. Tal conducta la refuerza la desconfianza de los ciudadanos del gigante asiático con respecto a la capacidad del Estado para apoyarlos en la cobertura de sus gastos de manutención y salud durante la vejez. Esto los motiva a ahorrar aún más.

Rogoff y Yang presentan pruebas del desarrollo de un problema sectorial de grandes dimensiones. El gobierno chino tiene que manejarlo con suma delicadeza, porque varios objetivos nacionales entran en contradicción.

Por un lado el auge inmobiliario ha sido un elemento clave en la inversión de los ahorros de las familias; por el otro, en la medida en que aumentan los precios de la vivienda, se exacerban las desigualdades sociales que el presidente Xi Jinping propone reducir. Las presiones para bajar los precios de las viviendas afectan a los desarrolladores inmobiliarios, a los grupos que los financian y a los propietarios de inmuebles.

La respuesta del gobierno chino ante una posible crisis inmobiliaria ha sido mesurada, porque mientras la economía crezca tendrá recursos económicos y grados de libertad para intervenir en este mercado, en términos muy diferentes de los observados en casos como el de la economía estadounidense. El Estado chino es dueño de los bancos que financian al sector inmobiliario; además, tiene un enorme poder para fijar el valor de las viviendas, debido a su capacidad para intervenir la zonificación urbana y el hecho de que el sector privado tiene grandes limitaciones para poseer tierras urbanizables.

Manejar una crisis del sector inmobiliario es un acto complejo. Las medidas que podrían ayudar a mantener los precios de los inmuebles —restringir la oferta de nuevas unidades habitacionales— favorecen a los propietarios actuales, pero causarían un importante impacto negativo en el empleo y en la producción de bienes.

Los mercados financieros muestran que las burbujas en los precios de los activos tarde o temprano estallan y los excesos se corrigen pagando costos muy altos. Rogoff y Yang dieron un alerta temprano sobre el problema que se ha venido gestando. La pelota está del lado de la cancha del gran Estado chino.


Carlos Jaramillo, director académico del IESA.

Este artículo ha sido publicado en alianza con Arca Análisis Económico.

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