La casa: entre el cobijo y la inversión

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Imagen de Public Co en Pixabay
Inicialmente limitada a la función de albergue, con la aparición del derecho de propiedad la casa se transforma en objeto transable. Hoy el diseño de políticas de vivienda es una de las tareas más complejas que acometen los gobiernos en materia de mercado inmobiliario.
 

Nuestra casa es una muy, muy, muy buena casa con dos gatos en el patio… Yo encenderé el fuego, mientras tú colocas las flores en la jarra que compraste hoy.

Crosby, Stills, Nash y Young: Our house, Déja vu, 1970.

Hace unos cuantos años, en un curso sobre economía y financiamiento urbanístico, el profesor dedicó una sesión a la alternativa de, por un lado, adquirir una vivienda o, por el otro, realizar otras inversiones y mantener su condición de inquilino. Después de comparar resultados y tasas de retorno de distintas opciones, en casos específicos, se demostró la conveniencia de invertir o ahorrar el dinero por encima de comprar la casa. Luego el profesor preguntó a los estudiantes si había quedado claro el asunto. Al recibir una contundente afirmación de la audiencia, el profesor dijo: «Entonces, explíquenselo a mi esposa». El académico aludía a factores extraeconómicos detrás de las decisiones humanas para dejar sembrada la inquietud sobre los valores tanto materiales como inmateriales de lo inmobiliario.  

La noción de cobijo y el anclaje a tierra: aspiraciones humanas

El cobijo es una necesidad básica de los seres humanos. Con distintas variantes, individuales o colectivas, se ha buscado el anclaje a tierra y la disposición de cubiertas y límites ante un entorno amenazante, al punto de considerarse la cabaña o choza primitiva como origen de la arquitectura.[1] La vivienda resulta tanto un hecho físico como una idea en evolución a lo largo del tiempo y, en muchos casos, el sueño de los grupos familiares.[2] Así lo indicaba Gaston Bachelard: «En suma, la casa natal ha inscrito en nosotros la jerarquía de las diversas funciones del habitar. Somos el diagrama de las funciones de habitar de esa casa y todas las demás casas no son más que variaciones de un tema fundamental».[3] Es posible que la casa sea la apuesta más notable por la estabilidad, la intimidad y el confort: algo inamovible, atado al lugar. De ahí su consideración como in-mueble, peculiaridad que distingue a la residencia de otros bienes en circulación. La canción del grupo Crosby, Stills, Nash y Young transmite esa idea de permanencia. Narra el retorno al hogar de una pareja: una chimenea y una flor en una jarra simbolizan el sentir un lar en medio del suburbio, en compañía de las infaltables mascotas en el patio, en una habitación confortable, con la luz brillando en las ventanas y sin otra vista, aparentemente, que el propio sol. No hay descripción de la casa, pero es posible imaginar una arcadia de felicidad en medio de un paisaje agreste transformado en un lugar bucólico, apartado del mundanal ruido, un intento de retorno a la pequeña villa y a la tierra, algo que alimentó el pensamiento del filósofo Martin Heidegger, materializado en su cabaña de la Selva Negra.[4]   Paradoja: dispensador de inmuebles Fuente: Captura de pantalla del film Asteroid City (2023).  

Propiedad privada y valores inmobiliarios

Los deseos o posibilidades del habitar, sea en casa aislada, adosada o apartamento, se traducen en valores de uso y cambio. Donde el derecho de propiedad aplica, surge un valor de mercado que se traduce en el precio del alojamiento. Este precio, como los de otros bienes, no es constante. Fluctúa por efecto de factores externos —tales como localización, deseabilidad, mejora o deterioro ambiental, acceso, infraestructura, equipamiento, uso, densidad, fiscalidad e incentivos legales— o factores asociados al control de los propietarios, como estado físico, acabados, remodelaciones, ampliaciones, mobiliario y equipos, entre otros aspectos.  

La vivienda individual: a la medida de un tiempo y un espacio

Optar por una pieza única o un objeto modular y repetible depende de las ambiciones y la capacidad adquisitiva de la familia. La decisión de encomendar a un profesional el diseño de una casa es producto de razones económicas, de prestigio y de ajuste a un proyecto de vida que, en muchos casos, se vincula con la idea de permanencia o larga duración. El proyecto refleja las condiciones de un tiempo detenido, acorde con las necesidades o deseos del cliente y, en muchas oportunidades, del propio diseñador. Esta condición de búsqueda de un huidizo «para siempre» inspiró ejemplos icónicos de la modernidad. Pueden mencionarse, en orden de aparición, la villa Savoye por Le Corbusier y Pierre Jeanneret, para la familia del mismo nombre en 1929; la casa de La cascada por Frank Lloyd Wright, para la familia Kaufmann en 1939; la casa Farnsworth por Mies van der Rohe, para la doctora Edith Farnsworth en 1951; y la villa Planchart en Caracas, por Gio Ponti, para Anala y Armando Planchart en 1957. Todas estas edificaciones, concebidas como objetos aislados en parajes suburbanos, son hoy museos, forman parte del patrimonio cultural de sus lugares, sustraídas de la oferta residencial. Un ejemplo más reciente, paradigmático de una casa convertida en traje a la medida de un cliente, es una villa en Burdeos, proyectada entre 1994 y 1998 por la oficina del arquitecto Rem Koolhaas para una familia adinerada que vivía en el centro de esa ciudad. A raíz de un accidente, el dueño, un conocido editor, quedó en silla de ruedas y su anterior residencia no se adaptaba a su nueva condición. Así que la nueva morada fue diseñada en torno a una plataforma hidráulica, suerte de gran ascensor abierto, que comunica los tres niveles de la edificación, con la biblioteca incluida en el recorrido. Pero el destino puso coto a la ambición de eternidad, pues el propietario falleció en 2001 y dejó a la familia con la tarea de vivir en esa particular máquina de habitar. El documental Koolhaas Houselife, de 2013, se concentra en la rutina del ama de llaves y en las particularidades de una herencia que, como ella indica: «fue hecha solo para él. Usted ve. Solo para él». Un nuevo ajuste se produjo luego: la familia acometió una remodelación de la casa para adaptarla a las nuevas realidades, con apoyo del arquitecto original y, si bien no se ha convertido todavía en museo a tiempo completo, recibe muchos visitantes y se encuentra en la lista local de bienes culturales.   Plataforma móvil en la villa de Burdeos Fuente: Captura de pantalla del documental Koolhaas Houselife.  

La vivienda estandarizada: necesidades colectivas y políticas públicas

La casa individualizada es una excepción, estadísticamente hablando. La mayoría de las viviendas provienen de autoconstrucción o producción serial; en especial las multifamiliares, que buscan dar respuesta a necesidades humanas científicamente determinadas, como es el caso de la llamada «vivienda mínima», un desiderátum de la arquitectura moderna. En comparación con las viviendas diseñadas individualmente, la similitud y la repetición facilitan las tareas de industrialización y tasación.   Viviendas en Petare: crecimiento y consolidación Fuente: Fotografía del autor, 2011   Hay ejemplos notables de producción masiva de viviendas, algunos con llamativas similitudes, como el Karl Marx-Hof en Viena y El Silencio en Caracas, y también grandes traspiés. El director Godfrey Reggio mostró en el film Koyaanisqatsi, de 1982, la demolición ocurrida en 1972 de las edificaciones de una urbanización de 33 bloques de vivienda en la ciudad de San Luis. El conjunto, construido en la década de 1950 como parte de las políticas públicas de vivienda, había caído en un estado de abandono y profundo deterioro. La decisión fue reubicar a las familias que se mantenían en el lugar, demolerlo y sustituirlo por zonas verdes y educacionales. Similar destino tuvo otro emblemático megaproyecto habitacional, el Robin Hood Gardens, en Londres, de 1972, en un polémico proceso de demolición desde 2017 y sustitución por otro desarrollo.   Demolición del complejo Pruitt-Igoe en San Luis, Missouri, Estados Unidos, 1972 Fuente: Captura de pantalla del film Koyaanisqatsi   Entre los extremos de la mansión personalizada y los grandes conjuntos masificados existe toda una gama de realizaciones, costos y precios: viviendas de desarrollo progresivo, multifamiliares de distinto tipo, las proyectadas en unidades vecinales y los conjuntos cerrados que intentan aislarse del entorno. En la valoración de un inmueble intervienen varios factores aparte de su hechura física: ser considerado una obra de arte, haber sido habitado o diseñado por una celebridad o ser objeto de mercadeo por promotores especializados. Esto último ha llegado a producir cifras proverbiales, como los 126 millones de dólares que un comprador anónimo pagó por una casa en Los Ángeles en 2022: la más costosa hasta la fecha.[5] En Caracas se recuerda el prestigio asociado a los edificios proyectados por la firma de arquitectura Beckhoff en la segunda mitad del siglo XX.  

Casas líquidas

Los cambios en las condiciones contemporáneas se relacionan con la reticencia a adquirir compromisos de largo plazo. La condición líquida de la sociedad actual privilegia las relaciones temporales y las recompensas inmediatas por encima de las apuestas de largo plazo como la de una residencia permanente. A decir de Zigmunt Bauman, estudioso de esa condición evanescente de la modernidad:

Como en cualquier edificación, los constructores desearon que el resultado de sus esfuerzos fuera una construcción sólida, duradera e (idealmente) confiable para siempre… los consumidores fieles a su destino e idiosincrasia se acostumbrarían más a alquilar las cosas que a comprarlas.[6]

Ello implica una radical transformación de las normas y formas de habitabilidad, con efectos en su valor económico. Cambia el papel de la mujer, que deja el tradicional de «ama de casa», y se observa una presencia creciente de viviendas temporales, de individuos o parejas con mascotas en lugar de hijos. El film Nomadland de 2020, nominado y ganador de numerosos premios cinematográficos, muestra una población en movimiento en casas rodantes distribuidas en grandes espacios de estacionamiento. La escritora Jessica Bruder, en el texto que dio origen a la película, habla de un espacio de libertad en el cual los nuevos seres itinerantes «abandonaron las cuatro paredes tradicionales, rompiendo los grilletes del alquiler y la hipoteca». Una amiga de la autora compuso un himno del habitante de una van: «Vieja y destartalada furgoneta de techo alto. Es como vivir en una lata grande. Sin alquiler, sin reglas, sin hombre. No estoy atada a ningún terreno».[7] Una pesadilla para los demógrafos… No hace falta vivir en una casa rodante para advertir la dinámica cambiante del mercado inmobiliario. Afirma Andreea Cutieru:[8]

La producción de viviendas se ha basado en las mismas configuraciones espaciales durante casi un siglo, respondiendo a una visión de la vida doméstica que ya no constituye la norma. La escasez generalizada de viviendas, la cuestión de la asequibilidad, el aumento de los hogares unipersonales y el envejecimiento de la población impulsan una reevaluación de los modelos de vivienda existentes para abordar una gama demográfica más amplia y adaptarse a las necesidades cambiantes de los habitantes.

Incluso puede pensarse en la ficción de hogares sin casa, como en la instalación Habitare, donde un andamio adosado a un muro medianero soporta una serie de muebles en el aire que sugieren memorias de quienes ya no están.[9] En el caso venezolano ese vacío es real. A la desocupación de millones de metros cuadrados residenciales se suma la caída simultánea de la oferta y la demanda. A muy bajos precios, muchas personas deciden no vender y tampoco alquilar, pues el arrendamiento implica riesgos que las regulaciones han magnificado. Por su parte, los potenciales residentes no poseen capacidad suficiente para el alquiler o la adquisición al contado porque, además, no se cuenta con facilidades crediticias. En contraste con la idea de que los inmuebles tienden a subir o mantener el valor en el tiempo, la situación venezolana indica lo contrario. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar de finales de la década de 1950, proveniente del auge constructivo de esa época, costaba unos 300.000 dólares de los actuales, ajustados por inflación. Con las crisis económicas posteriores, los valores actuales pudieran estar en el orden de 60.000 a 70.000 dólares.  

Los dilemas continúan

Las preguntas que hacía el profesor al inicio de este artículo siguen vigentes, acentuadas por las grandes transformaciones del hábitat. Adquirir o alquilar seguirá siendo un dilema para muchas personas, en términos tanto de su capacidad adquisitiva como de seguridad jurídica, financiamiento, variaciones en el mercado inmobiliario y otras opciones de inversión. En algunos países, la conciencia de estos panoramas y las tradicionales regulaciones de topes de precios han inspirado que se tomen medidas para incentivar la construcción o la rehabilitación de casas para venta o alquiler, limitar licencias para pisos turísticos y estancias cortas, y fomentar el alquiler de viviendas vacías. Diseño, hábitat cambiante y gestión inmobiliaria son ingredientes que afectan la idea histórica de hogar, y amplían el universo de mecanismos de estimación de valor. La creación de incentivos puede tener una incidencia importante en el aprovechamiento del enorme acervo existente y en beneficios para oferentes y demandantes de viviendas.[10]
Lorenzo González Casas, profesor del Departamento de Planificación Urbana de la Universidad Simón Bolívar.

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Notas [1] Laugier, M. (1999). Ensayo sobre la arquitectura. Akal. [2] Rybczynski, W. (1991). La casa: Historia de una idea. Emecé. [3] Bachelard, G. (1986). La poética del espacio. Fondo de Cultura Económica, p. 45. [4] Heidegger, M. (1964, 1º de enero). Edificar-morar-pensar. Boletín del CIHE. [5] El Cronista (2022, 9 de marzo). «Se vendió la casa más cara del mundo: Dónde queda y cuánto pagaron por ella». https://www.cronista.com/apertura/real-estate/se-vendio-la-casa-mas-cara-del-mundo-donde-queda-y-cuanto-pagaron-por-ella/ [6] Bauman, Z. (2005). Amor líquido: Acerca de la fragilidad de los vínculos humanos. Fondo de Cultura Económica, p. 47. [7] Bruder, J. (2017). Nomadland: Surviving America in the twenty-first century. Norton, pp. 14 y 40. [8] Cutieru, A. (2024, 20 de enero). New models for collective housing. Archdaily. https://www.archdaily.com/973379/new-models-for-collective-housing?utm_medium=email&utm_source=AD%20EN&kth=1,889,987&mc_cid=ff5dc4be5a&mc_eid=6500813470 [9] Bayona, X. (2021, 5 de septiembre). Momentos: Cinco reflexiones sobre arte y arquitectura transitorias. Roca Gallery. http://globalmanager.rocagallery.com/es/global/momentos [10] Marín Castañeda, O. (2022, 31 de enero). ¿Castigar o incentivar? Políticas públicas y patrimonio construido en Venezuela. Debates IESA. https://www.debatesiesa.com/castigar-o-incentivar-politicas-publicas-y-patrimonio-construido-en-venezuela/