El incendio marcará un antes y un después en el negocio hipotecario en Estados Unidos: entre otras cosas, se espera un aumento de las primas de seguros hipotecarios. Una vez que se disipe el humo, se verán con más claridad las aristas de un desafío que va más allá de asegurar estructuras urbanas en zonas de alto riesgo.
El incendio que consumió estructuras urbanísticas de la ciudad de Los Ángeles en enero de 2025 marcará un antes y un después en el negocio hipotecario en Estados Unidos. Para comenzar, las implicaciones para el mercado hipotecario trascenderán el ámbito de California, ya que se espera un aumento de las primas de seguros hipotecarios, incluso en áreas poco expuestas a desastres naturales.
Los incendios forestales alrededor de Los Ángeles causaron la muerte de veinte personas y destruyeron no menos de 10.000 viviendas. A pocas horas del comienzo del siniestro, los precios de las acciones de las compañías aseguradoras del sector hipotecario cayeron profundamente, debido a un cálculo inicial de pérdidas de 20.000 millones de dólares que posteriormente aumentó a 30.000 millones.
Los nueve condados del sur de California propensos a sufrir incendios forestales constituyen uno de los mercados hipotecarios más grandes de Estados Unidos, con 170.000 millones de dólares en hipotecas emitidas en el año 2023 que representaron el diez por ciento de las operaciones hipotecarias del país para ese año. En el caso particular de las zonas incendiadas, en ese año se otorgaron 13.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios. Entre los grandes prestamistas hipotecarios de esa región se encuentran JPMorgan Chase y Citigroup, y empresas no bancarias como UWM Holdings, Rocket Cos. y Vista Point Mortgage.
Los costos de los seguros a las viviendas estadounidenses han aumentado por diversas razones, que van desde el aumento de los costos de construcción hasta el crecimiento de la población en áreas de riesgo y el número cada vez mayor de fenómenos climáticos extremos. Los incendios forestales, que son endémicos a California, seguirán empeorando esta situación.
Las compañías de seguros tienen varios años tratando de abandonar el mercado hipotecario californiano, debido a que los reguladores regionales les impiden subir el valor de las primas de seguro pese a la alta siniestralidad. Pero el incremento de la siniestralidad es de carácter nacional y muestra de ello es que la prima de seguro hipotecario subió en promedio un 33 por ciento entre los años 2020 y 2023. Este aumento es congruente con el de la siniestralidad, pues mientras que en los años ochenta sucedían 3,3 desastres al año con costos superiores a mil millones de dólares, este número subió a 24,3 siniestros al año a partir de 2022.
Como las empresas aseguradoras se han negado a participar en el mercado hipotecario de zonas con alta propensión a desastres naturales, han sacado del juego a la mayoría de las personas que desean adquirir viviendas, pues no existen préstamos hipotecarios sin estos seguros. Las empresas aseguradoras han tratado de mejorar su rentabilidad subiendo las primas que cobran a sus clientes en estados donde los reguladores son menos estrictos en el control del alza de los costos de los seguros.
Una posición muy simplista sería decir que en áreas donde los privados no pueden obtener coberturas de seguro no debería haber estructuras inmobiliarias.
El resultado ha sido la creación de facto de un subsidio cruzado interregional que empuja al alza los costos de adquisición de vivienda en todo el país. El mercado de reaseguros también ha respondido al crecimiento de la siniestralidad.
Para paliar parcialmente el vacío dejado por las empresas aseguradoras que dejan de operar en zonas de alta siniestralidad, el estado de Florida creó la Citizens Property Insurance Corporation, que actúa como asegurador de último recurso, asume los riesgos que otras empresas evitan y da particular atención a las operaciones de individuos de menores recursos. Adicionalmente, los reguladores en California y Florida han puesto limitaciones a los reclamos de los consumidores, con el objeto de minimizar los costos de litigios y mitigar la salida de los operadores privados de sus mercados de seguros regionales.
Pero el buen funcionamiento del mercado hipotecario estadounidense requiere reconocer una realidad muy dura: hay zonas que históricamente han sido de gran atractivo habitacional que no son asegurables con los mecanismos convencionales. Pretender que el Estado asuma los riesgos que el sector privado no está en disposición de asegurar no puede ser una salida viable en todos los casos.
La reconstrucción de Los Ángeles obligará a decidir cuáles zonas serán objeto de atención especial, tanto del gobierno federal como de los gobiernos estadales y las organizaciones privadas que se preocupan por la preservación del tejido urbano. Una posición muy simplista sería decir que en áreas donde los privados no pueden obtener coberturas de seguro no debería haber estructuras inmobiliarias. Eso dejaría por fuera comunidades de gran valor sociocultural que, si se decide apoyarlas, habrá que vivir con el hecho de que cada tantos años habrá un siniestro que atender.
Siempre está la posibilidad de que rediseños urbanos, tecnologías de control de siniestros, nuevos materiales de construcción y diseños arquitectónicos que minimicen el impacto de fuegos, inundaciones, terremotos y otros desastres naturales den un segundo aire a las zonas afectadas. En los próximos años se verán, una vez que se disipe el humo, con más claridad las aristas de un desafío que va más allá de asegurar estructuras urbanas en zonas de alto riesgo.
Carlos Jaramillo, vicepresidente ejecutivo del IESA.
Este artículo se publica en alianza con Arca Análisis Económico.
Suscríbase aquí al boletín de novedades (gratuito) de Debates IESA.